Sprzedaż nieruchomości przed upadłością

Sprzedaż nieruchomości przed upadłością kojarzy się wielu osobom z szybkim pozyskaniem dodatkowych środków na ewentualną spłatę zobowiązań, lub próbą ucieczki przed komornikiem. A wiesz, że niektóre działania mogą okazać się bezskuteczne? Dziś przedstawimy Ci drogę wielu dłużników przy sprzedaży nieruchomości przed upadłością. Potraktuj to jako wskazówki, jeśli i Ty zastanawiasz się teraz nad tym, jak uchronić swój majątek.

Po przeczytaniu artykułu będziesz wiedział:

Dlaczego lepiej jest dobrowolnie sprzedać nieruchomość przed upadłością?
Czy można sprzedać nieruchomość, którą zajmuje komornik?
Jakie są popularne sposoby na ucieczkę przed komornikiem?

Zanim dowiesz się, czy warto sprzedawać nieruchomość przed ogłoszeniem upadłości - chcemy zwrócić Twoją uwagę na to, że kiedy dojdzie do sprzedaży przy komorniczej licytacji nieruchomości - to koniec końców dłużnik ponosi większe koszty. Dlaczego?

Po pierwsze odsetki od niespłacanych na bieżąco rat kredytowych. Po drugie koszty związane z wynagrodzeniem komornika, po trzecie stres. Zanim przy licytacji znajdzie się kupiec na nieruchomość, może minąć nawet 5 lat. Czy nie lepiej w takiej sytuacji próbować sprzedać nieruchomość na własną rękę?

No właśnie. Dojdziemy i do tego.

Dlaczego lepiej jest dobrowolnie sprzedać nieruchomość przed upadłością?

Sprzedaż nieruchomości przed upadłością. Taka sytuacja nie jest niczym nowym. Wiele osób, np. z zaciągniętym kredytem hipotecznym w pewnym momencie zdaje sobie sprawę z tego, że kredyt ich pogrąża. To może wynikać z wielu czynników:

zmniejszona ilość środków finansowych w stosunku do tego, jak wyglądał czyjś budżet kilka lat wcześniej,
nastanie choroby uniemożliwiającej dotychczasową pracę,
podwyżki stóp procentowych,
sprawy rodzinne, wpływające na domowy budżet,
chwilowe kłopoty finansowe, które zaczynają mocno dawać się we znaki.

Jedną z ważniejszych rzeczy, jaką możemy dla siebie w takim momencie zrobić, jest szczera odpowiedź na pytanie - czy jesteśmy w stanie spłacać raty kredytu? Im szybciej podejmiemy decyzję o sprzedaży nieruchomości, na którą nas już nie stać - tym prawdopodobnie lepszą cenę za nią uzyskamy. Od czego zacząć? Najlepiej porozumieć się z bankiem i ustalić dalsze kroki postępowania przy sprzedaży nieruchomości.

I teraz ważna rzecz. Jeśli ten opis przypomina Twoją sytuację, to nawet jeśli czujesz dyskomfort, wstyd, albo strach, bo masz kłopoty z uregulowaniem raty na czas - dobrze jest powiadomić o tym bank. Jest spora szansa na to, że spłata zostanie chwilowo zamrożona, a Ty przy sprzedaży będziesz mógł nawet skorzystać z bankowego operatu szacunkowego, który potrzebny był przy sporządzaniu umowy kredytowej.

Najgorsze co możesz zrobić w takim momencie, kiedy nie masz środków na bieżące spłatę swoich zobowiązań - to zaciąganie kolejnych pożyczek i chwilówek tylko po to, aby spłacić terminowo raty. To droga donikąd! Zadłużenie rośnie. Rośnie też Twoja frustracja wynikająca z sytuacji, w jakiej się znalazłeś.

Dobrowolna sprzedaż nieruchomości na 100% uchroni Cię przed rosnącą kwotą zobowiązania do spłaty. Dzięki temu (trudnemu dla wielu osób) ruchowi zmniejszasz kwotę zadłużenia, bo to:

mniejsze odsetki od niezapłaconych rat kredytu,
brak kosztów związanych z ewentualną windykacją.

Sam zdecyduj, co jest dla Ciebie najważniejsze w takim momencie. Kwota, jaką uzyskasz przy sprzedaży, może zaspokoić wierzycieli i być może pozwoli Ci na zakup mniejszej nieruchomości. Z całą pewnością jest duża szansa na to, że im szybciej zdecydujesz się na sprzedaż - tym większą kwotę zostawisz w swojej kieszeni już po zamknięciu kredytu.

Czy można sprzedać nieruchomość, którą zajmuje komornik?

Załóżmy, że cały czas zastanawiałeś się nad tym, czy sprzedać swój dom. Twój dług w banku na ten moment wynosi 760 000 zł. Próbowałeś po drodze pożyczać od rodziny i znajomych kolejne kwoty na miesięczne zobowiązania, ale spirala zadłużenia spowodowała, że nie udźwignąłeś tego. Komornik wszczął licytację. Być może teraz zastanawiasz się nad tym, czy da się uciec przed komornikiem i sprzedażą nieruchomości w drodze licytacji, by wyciągnąć ze sprzedaży kwotę, którą zachowasz tylko dla siebie.

Otóż sprawa wygląda w taki sposób. Dłużnik ma prawo sprzedać swoją nieruchomość. Może to zrobić nawet po cenie niższej od jej wartości, jeśli taka kwota go satysfakcjonuje. Tylko pytanie co dalej?

Jeżeli w księdze wieczystej w dziale III jest zapis o toczącym się postępowaniu, to komornik i każdy może to zobaczyć. Tego faktu nie ukryjesz przed kupującym i dlatego lepiej jest porozumieć się z komornikiem, który na Twoją prośbę może przychylić się do wniosku o wydłużenie czasu potrzebnego na zorganizowanie licytacji. W tym czasie możesz znaleźć kupującego, który zapłaci więcej niż kwoty wynikające z postępowania licytacyjnego.

Dla przypomnienia:

Cena wywoławcza przy pierwszej licytacji to ¾ wartości nieruchomości.

Cena wywoławcza przy drugiej licytacji, to ⅔ wartości nieruchomości.

Sama sprzedaż nieruchomości bez wiedzy komornika nie jest możliwa, nawet jeśli wpis do księgi wieczystej nie został jeszcze zrobiony, bowiem komornik i tak będzie musiał uzyskać od Ciebie zapłatę, wynikającą z zaległości. Do tego zawsze dochodzą koszty komornicze, które nie są niskie. Pamiętaj o tym.

Sprzedaż nieruchomości przed upadłością - popularne sposoby na ucieczkę przed komornikiem

Może to nie jest dobry pomysł u progu upadłości, jednak wiele osób chcąc ocalić swój majątek przed ogłoszeniem swojej upadłości - decyduje się na różne formy pozbycia się swoich zasobów majątkowych. Za moment dowiesz się, jakie czynności pozostają bezskuteczne jeszcze przed ogłoszeniem upadłości, które wiele osób próbuje zastosować, licząc na to, że uchronią swój majątek przed licytacją i działaniami wierzycieli

W Ustawie z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Dz.U. 2003 nr 60 poz. 535, z późn. zm.) czynności prawne dokonane przez upadłego w ciągu 1 roku przed dniem złożenia wniosku o upadłość, są bezskuteczne w stosunku do masy upadłości jeżeli dokonane zostały:

nieodpłatnie
albo odpłatnie, ale wartość świadczenia upadłego przewyższa w rażącym stopniu wartość świadczenia otrzymanego przez upadłego, lub zastrzeżonego dla upadłego lub dla osoby trzeciej.

Co to oznacza?

Nie każdy o tym wie, ale wszelkie próby zbycia majątku w tym czasie niezależnie od przybranej formy nie będą odnosiły skutku. Nawet jeśli zostały zawarte umowy, to i tak pozostaną składnikiem masy upadłości, z której kolejno zostaną zaspokojeni wierzyciele.

Dodatkowo dokonane przez upadłego w ciągu 6 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości zabezpieczenie i zapłata długu niewymagalnego (tj. takiego, którego termin płatności jeszcze nie upłynął), również stanowią czynności bezskuteczne względem masy upadłości.

Jakie działania są uznane jako bezskuteczne czynności?

Darowizna

Wielu osobom wydaje się, że przekazanie nieruchomości członkom rodziny w momencie, kiedy dłużnik już wie, że za jakiś czas nie będzie w stanie spłacać swoich długów, albo jeszcze przed licytacją komorniczą - jest dobrym pomysłem. Otóż nie! Nie da się w ten sposób skutecznie uciec z majątkiem.

Musisz wiedzieć, że art. 523 kodeksu cywilnego, pozwala wierzycielowi na dochodzenie od nabywcy (który otrzymał nieruchomość w formie darowizny) uznania umowy za bezskuteczną.

Wyzbycie się majątku

Niektóre osoby, którym zależy na ucieczce przed komornikiem, próbują szybko sprzedać swój majątek, zanim zostanie wszczęta komornicza egzekucja. Po co? Tak by już w momencie podjęcia czynności przez komornika ten nie dysponował aktywami, które zostaną przekazane na zaspokojenie długi. A wszystko po to by komornik umorzył postępowanie i uznał swoje działania za bezskuteczne. To jednak nie gwarantuje dłużnikowi spokoju. Wierzyciele mogą mimo wszystko być zainteresowaniu składnikami majątku, których dłużnik się pozbył. Zapytasz teraz “jak to możliwe?” Otóż w polskim prawie funkcjonuje instytucja Skargi Pauliańskiej.

Ten zabieg pozwala wierzycielowi w ciągu 5 lat od dokonania czynności na złożenie skargi do sądu. Celem pokrzywdzonych wierzycieli będzie wskazanie, że dłużnik celowo działał w taki sposób, by pozbyć się majątku, a osoba trzecia, z którą dokonano czynności, o tym wiedziała.

Przykład:

Pani Barbara 20 lat temu prowadziła sieć sklepów na Śląsku. Była właścicielem wielu lokali. W trakcie prowadzenia biznesu popadła w długi. Wierzyciele po pewnym czasie uruchomili maszynę egzekucyjną. Kobieta, chcąc uniknąć spłaty długu postanowiła przepisać część swoich nieruchomości na syna, licząc na to, że komornik umorzy postępowanie ze względu na bezskuteczną egzekucję. Była w błędzie.

Wierzyciele, dowiedziawszy się o działaniach pani Barbary złożyli do sądu Skargę Pauliańska. Niestety kobieta tego nie przewidziała. Ostatecznie nieruchomości przepisane na syna zostały zlicytowane.

“ Bezskuteczne są również zabezpieczenie i zapłata długu niewymagalnego dokonane przez upadłego w ciągu 6 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości. Jednak ten, kto otrzymał zapłatę lub zabezpieczenie, może w drodze powództwa lub zarzutu żądać uznania tych czynności za skuteczne, jeżeli w czasie ich dokonania nie wiedział o istnieniu podstawy do ogłoszenia upadłości.”

Sprzedaż nieruchomości przed upadłością - podsumowanie

Jak widzisz, proces sprzedaży nieruchomości przed upadłością warto dobrze przeanalizować pod kątem ewentualnego ryzyka. Nieświadomi dłużnicy, chcąc ratować swój majątek uciekając się do czynności, które ostatecznie mogą zostać uznane za bezskuteczne. W efekcie kwota zadłużenia rośnie, do tego dochodzą koszty postępowania komorniczego i sądowego. Nie mówiąc już o stresie, który towarzyszy dłużnikowi i jego rodzinie przez lata. Jeżeli więc zdecydujesz się na sprzedaż nieruchomości przed upadłością, warto zrobić to w porozumieniu z komornikiem, by uzyskać jak najwyższą kwotę, która zaspokoi wierzycieli i pozwoli Ci ruszyć z pewną kwotą na start.

Twój e-mail:
Numer telefonu:
Treść wiadomości: